Humedad por capilaridad: coste de reparación y cómo afecta al precio del piso
La humedad por capilaridad es agua del terreno que sube por los poros del muro. Aparece en plantas bajas, casas de pueblo y edificios antiguos sin barrera impermeable en la base de los muros. Es de las patologías más habituales en vivienda usada y de las que más se camuflan con una mano de pintura antes de vender.
No es grave para la estructura a corto plazo, pero no se arregla sola: si no se corta el ascenso del agua, la pintura y el yeso nuevos vuelven a estropearse en uno o dos inviernos.
por paño de muro afectado (tratamiento + reposición de acabados). Ver ajuste por ciudad más abajo.
Cómo reconocerlo al visitar un piso
- Mancha continua en la parte baja del muro, desde el suelo hasta 40–100 cm, con borde superior irregular (en «onda»).
- Pintura abombada o yeso que se deshace al tocarlo; zócalos de madera hinchados.
- Polvo blanco o costras de sal (salitre) en el límite de la mancha.
- Olor a cerrado en planta baja aunque la vivienda esté ventilada.
- Pintura muy reciente solo en la franja baja de las paredes: pregunta por qué.
Causas habituales
- Ausencia o degradación de la barrera impermeable en la base de los muros (muy común antes de los años 80).
- Terreno húmedo, nivel freático alto o aceras exteriores más altas que el suelo interior.
- Revocos de cemento que impiden que el muro transpire y empujan la humedad más arriba.
Cómo se repara
La solución habitual combina cortar el ascenso del agua (inyección de barrera química o sistemas electrofísicos) con el saneado del muro: picar el revoco afectado, dejar secar y rehacer con morteros transpirables. Si el origen es exterior (acera, jardinera, drenaje), hay que corregirlo también o el problema vuelve.
Coste de reparación por ciudad (2026)
Rango orientativo con el factor de coste de cada zona aplicado sobre la media nacional.
| Ciudad | Coste estimado |
|---|---|
| Barcelona | 1.250 € – 3.700 € |
| Madrid | 1.200 € – 3.500 € |
| Palma | 1.100 € – 3.400 € |
| Bilbao | 1.100 € – 3.300 € |
| Valencia | 1.050 € – 3.200 € |
| Málaga | 1.000 € – 3.100 € |
| Tarragona | 1.000 € – 3.000 € |
| Sevilla | 1.000 € – 2.900 € |
| Zaragoza | 1.000 € – 2.900 € |
| Lleida | 950 € – 2.900 € |
Cómo afecta al precio del piso
Es un coste cierto y fácil de justificar: no es una opinión estética, es una reparación necesaria que el comprador tendrá que pagar. Lo razonable es pedir que se descuente del precio o que el vendedor la resuelva antes de la firma, con garantía del aplicador.
El informe de ScanHouse convierte cada defecto detectado en un argumento de negociación con el importe ajustado a la ciudad y a la antigüedad del edificio, listo para trasladar al vendedor.
Cuándo pedir una inspección presencial
Si la mancha supera el metro de altura, afecta a varios muros o hay sótano, conviene una inspección presencial con medición de humedad antes de comprometer la compra.
¿Estás viendo un piso con este defecto?
Sube las fotos de la vivienda y en unos 30 segundos tendrás el diagnóstico de lo que se ve, el coste estimado de reparación ajustado a tu ciudad y los argumentos para negociar el precio con cifras.
Analizar la vivienda gratis // primer informe gratis · sin tarjetaPreguntas frecuentes
¿La humedad por capilaridad se puede tapar con pintura antihumedad?
Disimula unos meses, pero no corta el agua. La sal y la humedad vuelven a salir y suelen hacerlo con más fuerza porque la pintura impermeable impide que el muro respire.
¿Cómo la distingo de la condensación?
La capilaridad empieza en el suelo y sube con un borde irregular. La condensación aparece en esquinas, techos y detrás de muebles, y empeora en invierno con la vivienda cerrada.
¿Cuánto tarda en secar el muro tras el tratamiento?
Depende del espesor y del material: de varias semanas a varios meses. Rehacer acabados antes de tiempo es la causa más frecuente de que la reparación falle.
Patologías relacionadas
Análisis visual orientativo generado a partir de las imágenes aportadas. No sustituye la inspección presencial de un técnico competente. Los costes son estimativos y pueden variar según mediciones, calidades, ubicación, accesibilidad y estado real de las instalaciones ocultas. Rangos de coste basados en el catálogo técnico propio de ScanHouse (más de 25 años de obra real), con precios 2026 y factor de corrección por zona.